Vendi meu imóvel e o comprador não pagou o valor. Ainda tenho que entrar com a ação para desfazer o contrato?

Em épocas de crise econômica, como a que estamos vivenciando, por vezes o comprador se empolga na compra de imóvel, porém depois não cumpre o contrato, não pagando assim o valor devido. Teria o vendedor que rescindir judicialmente o contrato ou não seria o caso?

Obviamente que quando o comprador e o vendedor entram num acordo, nada disso se faz necessário, pois as partes podem se utilizar do distrato (com previsão no artigo 472 do Código Civil). A questão discutida nas demandas judiciais era, se diante do não pagamento o vendedor teria que primeiro, judicialmente, rescindir o contrato ou poderia simplesmente ajuizar ação de reintegração de posse.

O artigo 474 do Código Civil prevê “A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito (…)”A interpretação do Superior Tribunal de Justiça – STJ até o mês de agosto de 2021 era no sentido de que a ainda que tivesse a cláusula resolutiva expressa, ou seja, cláusula inserida no contrato afirmando que na inadimplência o contrato estaria desfeito, teria que antes de buscar a posse novamente desfazer judicialmente o contrato.

O julgado (Resp 1789863) interpretou diferentemente agora o artigo 474 do Código Civil, afirmando que não paga a obrigação assumida no contrato de promessa de compra de imóvel, o vendedor para retomar a posse não necessita rescindir o contrato antes de propor ação de reintegração de posse.

Para o Ministro da Superior Instância Marco Buzzi, “a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial (…)”.

Importante nesse sentido que o vendedor de imóveis busque ajuda de advogado especializado para inserir no contrato de promessa de compra e venda, cláusula resolutiva expressa, o qual, diante da inadimplência pode simplesmente notificar o vendedor para pagar, sob pena do negócio estar desfeito sem a tutela do Poder Judiciário.

Fonte: Mauri João Galeli – OAB/SC 13.472

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